［業者の種類と中間マージンを考える］大規模修繕を行う業者はどこを選ぶべきか

大規模修繕を請け負う会社には4つのグループがある

建物の修繕工事を行っている会社の種類は大きく分けて4つになります。業態が異なりますのでそれぞれに特徴があります。

①ゼネコン・ビルダー

建物を新築した会社が主にゼネコンやビルダーと考えるとよいと思います。新築を行うこともできる会社のため建築に必要な様々な工種を行うことができます。自社ですべてを完結するというよりも複数の業者を協力業者として管理しながら施工を進めていきます。いろいろな修繕をすべて任せるような総合的な工事が得意です。

②建物修繕コンサルタント

大規模修繕を行う際には、大規模修繕工事に特化したコンサルタントに修繕の相談から業者選定までをワンストップで依頼することができる。マンションの調査から資産評価や安全面などの性能チェックまで包括的に行ってくれるところがメリットといえます。業者選定の際は、知っている業者に依頼することが多いので適正な会社に依頼をしてくれるかなどの判断は必要。またコンサルタント料が別途かかるためコストは修繕だけを依頼するよりも高額になります。

③不動産管理会社

主に賃貸物件の管理を行う会社は共用部などの点検などを行う際に建物の劣化状況を確認しています。オーナーと接点が多いこともあり改修工事の提案をしてくるケースが多いです。大きな会社は自社で建設業許可などを持っていることもありますが、多くの場合は付き合いのある施工業者に依頼することになります。

④施工専門店

施工専門店は実施工を主業務としている会社で塗装や防水・配管など専門とする工事を行います。複数の工種を担当できる総合的な施工店もあれば、塗装だけを専門としており塗装以外は対応できない会社などもあります。建物の規模や必要となる施工を網羅している施工専門店に依頼をする必要があります。

工事が完了するまでの流れと中間マージンを考える

①～③のグループは施工が主業務ではないため「元請け」として契約を行いますが、工事に関しては施工専門店に施工を発注します。その際には監理手数料やその他の諸経費が中間マージンとして発生します。

大きな工事の際には監理手数料などは有意義に使われることも多く、オーナーに代わって様々な実際の工事以外の部分を担ってもらうことができるため一概に無駄な費用とは考えない方がよいでしょう。

しかし、修繕工事に関しては中間的な仕事が少なく「業者の紹介手数料」のような形で中間マージンを取られてしまっているケースも少なくありません。塗装工事のみや防水工事のみの場合は特に施工専門業者のみで完結できることが多いため品質が変わらないにもかかわらず20％ほどの金額を中間マージンとして支払うことにもなってしまいます。

修繕工事を行う際は全体を修繕する場合でも基本は「防水工事」と「塗装工事」がメインとなります。このような工事では信用できる施工専門店を見つけ、いつでも相談ができるような業者を抱えておくことがおすすめです。

コミュニケーションコストを考える

工事を依頼する際に「コスト・工事金額」は重要な要素です。しかし、実際に工事にかかるコストとは別にコミュニケーションコストについても考えてみましょう。

具体的に考えてみましょう

普段から管理を依頼している「不動産管理会社」であれば建物の状況を把握しているので、建物の診断などを頼みやすく、施工後に問題があった場合なども継続して接点があるため容易にチェックや手直しを依頼できます。

一方、施工専門業者などは10～15年に一度しかない工事のため、一から自分で業者を探す手間やその後の問題があった場合にもアフターの連絡が円滑に取れる業者を選ばなければ大変不便な状況にもなりかねません。

その点をどちらに重きを置くのかを事前に考えておくことも必要です。

まとめ

修繕工事をする際には考えなければいけないことがたくさんありますが、発注する際にはどのような業態の会社に依頼するのが自分のケースでは最良なのかは一考する価値があると考えます。

無駄な中間マージンだけでなく有意義な中間マージンがあることも念頭に置いたうえで、どこに費用をかけるかを考えてみてはいかがでしょうか。