定額塗り替えパック

アパート・マンションを定額で塗り替え

アパートやマンションの塗り替えで一番大切なのは、修繕維持コストを抑えながらも長期にわたって雨水から建物を守り、美観を維持することにあります。

なぜなら、アパートは運用益を上げることが必要なため、オーバースペックの塗装をしたことで収益性が悪くなったり改修工事費用を回収することができなくなることが最もリスクとなるからです。

私たちは創業から30年以上住宅塗装の施工専門店として3000棟以上の戸建て住宅・アパート・マンションを施工してまいりました。経験の中でアパート・マンションは運用を考えたうえで「最良の施工内容」と「明確なコスト」とのバランスが重要であることに気づき、それをご提案するための定額で塗り替えができる定額塗装パックを作らせていただきました。

「３つのコンセプト」

アパート・マンションの定額塗り替えパックでは3つのコンセプトをもとに商品を作っています。

01部屋タイプと戸数に基づく価格設定

アパート・マンションに限らず建物の修繕の費用を算出するときに用いるのは外壁面積や屋根面積といった㎡数を基準に金額を決定するのが一般的です。一方、アパートやマンションにおいて一部屋の大きさが家賃に直結するかと言われればそうでないケースが多いものです。

例えば駅近で6帖のワンルームと駅から徒歩20分かかる10帖のワンルームではもしかすると前者の方が家賃は高い可能性があります。しかし、修繕費に関しては後者のマンションの方が建物自体が大きくなるため修繕費用が多くかかってしまいます。

特に私たちのオフィスがある八王子・町田・日野・多摩地域では駅には近くないが安くて広い賃貸住宅がたくさんある地域です。このようなオーナーさんに対して入居率を上げるために気軽に修繕をしてほしいという想いで定額パックでは平米数ではなく部屋タイプと戸数に基づいて価格設定を行っています。

02塗料は日本ペイントからコストパフォーマンス重視で選定

外壁・屋根塗装において価格費用は大きく分けて「①足場費用」「②施工費用」「③塗料等の材料費」の3つしかありません。

「①足場費用」

ある程度のコスト感が決まっているため手数料を含んでいなければおおよその価格は決まっているため価格で優位性を取ることは難しいです。

一般的には2階建ての塗装用足場価格は550～650円/㎡（メッシュシートで+100～150円/㎡）ほどの間に収まっていればアパート・マンション価格としては十分に安い価格であるといえます。足場は倒壊などをするとコストカット以上には大きな問題になってしまいますので安すぎる場合には注意が必要です。

「②施工費用」

価格を下げると最も品質に影響を及ぼします。自社職人だからコストを抑えられるという説もありますが腕のいい職人は自社であろうと外注であろうと正当な費用が必要ですので適正な価格を見込む方が賢明です。

「③塗料等の材料費」

最もコストコントロールがしやすい部分になります。日本で建築の主流のメーカーは3つあり、「日本ペイント」「関西ペイント」「SK化研」のシェアが大きいです。

3社はどこもコスト安く品質の高い塗料を作っていますので、この中の塗料で高耐久・低汚染をうたっている樹脂で言えば「シリコン樹脂塗料」機能で言えば「ラジカル制御」のどちらかが入った塗料の選定が最もコストパフォーマンスが高くなります。

このプランでは屋根、壁ともに日本ペイントの商品を選定しています。外壁は日本ペイントの1液反応硬化形シリコン系高耐久低汚染塗料「オーデフレッシュSi100Ⅲ」、屋根はターペン可溶2液ラジカル制御形ハイブリッド高耐候屋根用塗料「ファインパーフェクトベスト」を標準仕様としています。

03無償でリフォーム瑕疵保険を付帯し、低価格でも漏水保証あり

コストを抑えた修繕工事で最も心配なのが工事品質と施工保証です。弊社でも5年の施工保証を設定しておりますが、施工会社の施工保証はあまりメリットにならないと考えられます。

通常施工保証で対応してもらえる内容は施工に不備があったことに対する不具合だけなので膨れや剥がれといったトラブルには無償対応してもらえますが、雨漏りなどがあった場合には有償対応になることがほとんどですし対応してもらえないなんてことも起こりえます。

そのため、低コストで塗装を行う場合には必ずリフォーム瑕疵保険をつけることをお勧めしています。リフォーム瑕疵保険では「1.雨水の侵入を防止する部分が防水性能を満たさない場合」に関して5年間、「2.社会通念上必要とされる性能を満たさない場合」に関して1年間、最低100万円の保証を保険会社から受けることができます。

小規模のアパート・マンションでは戸建てと同様のリフォーム瑕疵保険を付帯することができ、瑕疵保険をつける際には必ず建築士の現地確認が必要となりますので品質検査を第三者にやってもらうことができるというメリットもあります。

施工する職人や施工監理も外部の検査が入るので何も検査が入らないよりも品質への徹底に効果があります。小川建装ではリフォーム瑕疵保険を無償で付帯しておりますので定額パックでも安心して施工保証と瑕疵保険の二つの保証を受けることができます。

塗り替えパックプラン