仲介担当に 丸投げは危険！？大家がすべき 「企画」と「行動」

2021年3月現在の日本全体の入居率は70％前後といわれています。すでに30％は空き家といわれる現状ですが人口減少に伴い今後はさらに入居率は下がっていくとされています。それにもかかわらず物件数が減るわけではありませんので入居者を取り合うことになります。地域にある住宅が一つだけであれば不動産屋さんにお願いをしていればすぐに入居者が決まると思いますが、同様の賃貸物件がたくさんあればいくら良い不動産会社だとしてもすぐにあなたの物件に決めてもらうのは簡単ではないということは理解できると思います。

しかしながら、こんな状況のなかでも満室を継続することができている物件が多数あります。その多くは大家さん自らが集客を考えて物件を運用していることがほとんどです。満室の物件から空室が埋まらない物件まで多くの建物を修繕してきた中で満室の物件オーナーさんには共通して２つの力が秀でていることがわかりました。それが「企画力」と「行動力」です。この企画力と行動力とはどういったことなのか是非皆さんに共有しようと思います。

企画力と行動力ですが、言い換えると「どんな人が自分の物件の入居者になるのかを分析し、その人たちに対する物件の強みを明確にし、物件を知ってもらう方法を考える」ということです。

大手のメーカーなどでは商品開発をするときに必ずだれに対して売るのかを明確にしてから商品開発をします。「年齢」「性別」「住んでいる場所」「職業」「役職」「趣味」「職場の駅」「使っている路線」「家族構成」「給与水準」「家族構成」「ライフスタイル」などです。不動産賃貸ではすでに物件がある場合ので王道の方法は「どのような人がこの物件を気に入ってくれるのか」という基準をもとに人物像を絞っていきます。

人物像を絞ることができたら、次にすべきことは「ターゲットになる人に対して自分の物件の強みが何か」を明確にすることです。

最後に行うのが具体的に知ってもらう方法を増やすことです。具体的には自分のターゲットに強い不動産会社を調べて訪問し入居者募集を依頼したり、SNSや地域のコミュニティ紙に掲載するということです。

最寄り駅：神奈川県相模原市緑区　JR横浜線　橋本駅　徒歩15分

物件：木造（築20年）　1LDK 12室

家賃：6万円

この物件は京王相模原線とJR横浜線とJR相模原の3路線が使用できるターミナル駅が最寄となる橋本駅が最寄の物件でした。京王線に関しては始発駅でもあるので都内の通勤にも使えるということで電車を使う社会人をターゲットとして募集を行っていましたがなかなか空室が埋まりませんでした。

まず物件に関して分析をしていくといろいろなことが見えてきます。まず駅から徒歩15分という距離です。これは駅を日常的に使う人にとっては少し距離があるように感じる距離感であるかもしれません。続いて1LDKという間取りです。一人暮らしをするにあたり１LDKは少し余裕を持った間取りに感じます。ベッドルームとして使うかスペースを有効活用すれば一部屋を自由に使うことができるかもしれません。ターミナルの駅なので駅の近くにはたくさん物件がありますが賃料はもう少し高いところが多いので賃料面ではすこし優位性がありそうです。

続いて周辺の環境を分析してみます。一番大きいのは先ほども述べた通り橋本駅がターミナル駅であるということです。また、それだけでなく橋本駅の南側には工場などがあるためこの駅で働いている人も多くいると考えられます。北口から徒歩20分ほどのところには多摩美術大学があり、近隣の駅にも複数の大学があります。

これらを踏まえて考えると橋本駅から通勤で電車を利用するターゲットではなく、駅も利用するが自転車30分圏内で通学や通勤ができる大学生と橋本の工場で働く社会人をターゲットに、駅相場から安い賃料と広さを強みに募集をかけていこう。という風になります。

具体的な行動として多摩美術大学を含む近くの大学の学生課に連絡して提携をしている不動産会社を紹介してもらいその不動産会社に募集をかけてもらうよう交渉します。社会人の募集に関しては近くの工場の中でも大手で借り上げなどをしているところがないかなどリサーチし、協力的な不動産会社に依頼をして総務部に部兼情報を持ち込んでもらうなどできればさらに有意義な募集をかけることができると思います。

そのほかでは、修繕の際に外壁の色合いなどをターゲットに合わせて工夫をして「塗装をしたり、内装をターゲットに合わせてリフォームするといったことも大変効果的です。

・まずは建物と周辺環境の分析を行う

・入居者の人物像を明確にする

・物件の強みを見つける・作る

・自分のターゲットに強い不動産業者を見つける

・強みがわからない、強みを作りたいという場合にはリフォームや修繕がとても効果的です。私たちはターゲットを考えるお手伝いをしながら的確なリフォームや修繕をご提案させていただきますのでまずは物件を見て提案を考えてほしいなどのご要望がありましたら追いがるにお声がけください。不動産業許可も取得しておりますので集客のお手伝いもできますし、地域の不動産屋さんをご紹介することもできます。

不動産投資の中で最も避けたいのが空室状態の長期化です。空室期間をできるだけ短くするために地域で客付けをしっかりしてくれる不動産屋さんに物件を預けるのが一般的ですが大家さんが何もせずに丸投げはあまりよくない状況かもしれません